Tout sur les programmes d’accès à la propriété

Les villes ont besoin de revenus pour payer leurs employés et offrir des services à leurs citoyens. La principale façon pour elles de les obtenir et de les accroître est par le biais des impôts fonciers. Elles rivalisent donc d’imagination pour attirer de nouveaux résidents. Les moyens sont variés et parfois imaginatifs. Les gouvernements provinciaux et fédéraux offrent aussi des programmes d’accès à la propriété. Cela se fait toutefois dans une autre optique, soit celle de stimuler l’économie par le biais notamment de la construction résidentielle. Dans le cadre de ce texte, l’accent a été sur les programmes d’accès à la propriété neuve. Examinons donc ce qui existe.

Les aides gouvernementales

Les aides gouvernementales sont de deux types :

• Incitatifs fiscaux (ex. : RAP, crédit d’impôt);

• Aide financière permettant de réduire le prix d’achat;

• Remboursement d’une partie de la prime d’assurance SCHL;

• Incitatif à l’achat d’une maison écoénergétique.

Programmes fédéraux

Incitatif à l’achat d’une première propriété

L’incitatif vient en aide aux premiers acheteurs d’une habitation. Une enveloppe budgétaire de 1,25 milliard sur trois ans est prévue à cet effet à compter de l’année 2019-2020. La plupart des types d’habitations sont admissibles. Pour les habitations multifamiliales, le nombre de logements est limité à 4. Il y a quelques critères à respecter pour être admissible à cette mesure. L’acheteur doit disposer de la mise de fonds requise qui correspond à 5 % du prix de vente de la maison. Le revenu admissible des acheteurs ne doit pas dépasser 120 000 $ et l’emprunt total doit être limité à quatre fois le revenu admissible. Si ces critères sont respectés, la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) vous offrira un prêt hypothécaire avec participation de 5 ou de 10 % pour l’achat d’une propriété neuve.

Pour bien comprendre cette mesure, prenons l’exemple d’une maison dont le prix de vente est de 400 000 $. Dans le cadre de ce programme, l’acheteur peut demander un montant de 40 000 $ (qui correspond à 10 % du prix de l’habitation) sous forme de prêt hypothécaire à la SCHL. De son côté, l’acheteur verse une mise de fonds de 5 % (soit 20 000 $). Grâce à cela, le montant de l’hypothèque assurée diminue à 340 000 $. Son coût financier mensuel sera donc réduit à 1 745 $, ce qui représente une économie de 228 $ par mois en comparaison avec une hypothèque d’une maison de 400 000 $ qui ne bénéficierait pas de cette mesure (en supposant que le taux d’intérêt est de 3,5 % et que l’amortissement s’étale sur 25 ans).

Au bout de 25 ans ou au moment de la vente de la maison, vous devrez toutefois rembourser l’incitatif. Si on revient avec l’exemple précédent où l’incitatif reçu est de 40 000 $ (soit 10 % du prix de vente), vous devrez rembourser 10 % de la nouvelle valeur de la maison au moment de la vente ou après 25 ans. Si la maison vaut alors 500 000 $, le remboursement sera de 50 000 $. La même méthode de calcul s’applique dans le cas d’un incitatif de 5 %.

Régime d’accès à la propriété (RAP)

Pour s’ajuster à la hausse croissante des biens immobiliers, le gouvernement augmente le montant maximal du retrait dans le cadre d’un RAP de 25 000 à 35 000 $. Ce régime fonctionne ainsi : il permet à chaque contribuable de retirer jusqu’à 35 000 $ de leur régime d’épargne-retraite (REER) dans le but d’acquérir une première propriété. L’argent servira à la mise de fonds. Contrairement à un retrait d’un REER, le retrait RAP n’est pas ajouté au revenu de la personne. Le bénéficiaire a toutefois une obligation de remboursement et il doit commencer à le faire dans la deuxième année suivant le retrait de ses REER. Il dispose de 15 ans pour réinjecter tous les fonds retirés dans son REER. Et cela sans intérêt. Ce programme est aussi ouvert aux autoconstructeurs sous certaines conditions.

Un couple qui acquiert une maison ensemble peut aussi bénéficier de cette mesure. Cela signifie qu’ils pourront retirer 35 000 $ dans chacun de leur REER, ce qui leur fera une aide à la mise de fonds de 70 000 $.

Dans le cadre du budget 2019, la mesure est élargie aux couples séparés ou divorcés. Ils sont dorénavant autorisés à participer au régime afin de leur permettre de demeurer propriétaires. À cette fin, ils ne sont pas tenus d’être premiers acheteurs.

- À lire: Acheter une maison grâce à ses REER… sans avoir de REER 

Maison Écolo

La SCHL offre un remboursement de la prime d’assurance de 15 % à l’achat d’une habitation (qu’il s’agisse d’une première accession ou non) homologuée Novoclimat, Energy Star, LEED (de tout niveau certifié, argent, or et platine) et Built Green. Si l’habitation a été construite selon la norme R-2000, le remboursement de la prime est alors de 25 %. Les maisons écoénergétiques non construites selon les normes de construction mentionnées ci-haut peuvent aussi être admissibles, mais elles doivent être évaluées, au préalable, par un conseiller en énergie agréé de Ressources naturelles Canada. Ces maisons doivent avoir une cote Energuide de 82 à 85 pour obtenir un remboursement de prime de 15 % et une cote de 86 à 100 pour un remboursement de 25 %.

Un logement acheté en copropriété peut aussi bénéficier d’un remboursement de 15 % de la prime d’assurance si le bâtiment dans lequel se trouve le logement respecte la norme LEED Canada pour les

nouvelles constructions (certifié, argent, or et platine). Un logement dans un immeuble en copropriété peut aussi bénéficier d’un remboursement de 15 % de sa prime d’assurance s’il atteint une efficacité énergétique supérieure de 20 % à celle exigée par le Code de bâtiment de la province. Le remboursement pourrait être de 25 % pour un logement qui se trouve dans un immeuble dont l’efficacité énergétique est supérieure de 40 % aux exigences du Code du bâtiment du Québec.

Crédit d’impôt non remboursable fédéral

À la ligne 369 de la déclaration d’impôt fédéral, vous pouvez demander un montant de 5000 $ s’il s’agit de votre première résidence en tant que propriétaire. L’Agence du revenu du Canada considère une première résidence si vous n’avez pas habité au cours de l’année de l’acquisition ou des 4 années précédentes, dans une autre habitation dont vous ou votre époux ou conjoint de fait étiez propriétaires. La plupart des habitations sont admissibles : maisons unifamiliales; maisons semi-détachées; maisons en rangées, maisons mobiles; logements en copropriété et appartements dans un duplex, un triplex, un quadruplex ou un immeuble. Enfin, une part dans une coopérative d’habitation (part comme propriétaire) est aussi admissible.

Programmes québécois

Programme Novoclimat

Transition énergétique Québec (TEQ) offre une aide financière de 2000 $ pour tout propriétaire d’une première maison homologuée Novoclimat. S’il s’agit d’un ménage qui accède à la propriété pour la première fois, une aide additionnelle de 2 000 $ est accordée. Ce qui porte l’aide totale à 4 000 $. Comme autre avantage, la SCHL offre une remise de 15 % sur la prime d’assurance à l’achat d’une maison Novoclimat (que la personne soit premier propriétaire ou non). Enfin, des rabais sur les taux hypothécaires sont offerts par certaines institutions financières. Ces maisons écoénergétiques permettent des économies de 25 % sur les coûts de chauffage.

Note : le programme Novoclimat est administré jusqu’à aujourd’hui par l’organisme Transition énergétique Québec. Or, le projet de loi 44, présenté par la CAQ à l’automne 2019, prévoit l’abolition de cet organisme et le transfert de ses responsabilités au ministère de l’Énergie et des Ressources naturelles. Ce transfert de responsabilité pourrait amener des changements au programme Novoclimat. C’est donc à suivre.

Crédit d’impôt provincial

Dans le budget 2018, le gouvernement du Québec offre un crédit d’impôt pouvant s’élever jusqu’à 750 $ pour l’achat d’une première propriété. Cette mesure est en vigueur à compter du 1er janvier 2018 et elle est applicable à l’achat d’une résidence principale (unifamiliale, condo, maison en rangée ou jumelée).

Programmes gérés par les municipalités

Certaines grandes villes du Québec (Montréal, Québec ) ont des programmes d’accès à la propriété et d’autres villes de taille moindre. La liste présentée ici n’est pas exhaustive. Certains de ces programmes visent à attirer les familles. Ces programmes se présentent sous diverses formes :

• Crédit d’achat;

• Prêt sans intérêt;

• Remise sur les droits de mutation immobilière;

• Crédit de taxes foncières;

• Incitatif à l’achat d’une maison écoénergétique.

- À lire: Taxes de vente en habitation neuve

Programmes gérés par la Ville de Montréal

Programme d’appui à l’acquisition résidentielle

Ce programme mis en place par l’administration Plante en 2018 vise clairement à encourager les familles à s’établir au centre-ville. Pour un couple avec au moins un enfant de moins de 18 ans, la Ville offre une aide financière de 15 000 $ à l’achat d’une résidence d’une valeur maximale de 450 000 $ dans l’arrondissement Ville-Marie (centre-ville). Pour une famille qui acquiert une propriété hors centre-ville, la valeur maximale de la propriété est de 400 000 $ et l’aide est de 10 000 $.

Le programme prévoit aussi une aide pour les couples sans enfant et les personnes seules. Pour ces premiers, la valeur maximale de la propriété est établie à 280 000 $ et l’aide à 5 000 $. Pour les personnes seules, l’aide est aussi de 5 000 $ et la valeur d’achat est établie à 225 000 $.

Afin de faciliter l’achat d’habitations répondant à des normes écologiques, la Ville majore le prix d’achat maximal de 2 500 $ lorsque le logement est certifié conforme au programme d’efficacité énergétique Novoclimat, ou de 5 000 $ lorsqu’il est conforme à la certification LEED.

Dans ce cadre de ce programme, les nouveaux acquéreurs peuvent aussi recevoir un remboursement des droits de mutation immobilière (aussi appelé taxe de bienvenue) s’ils font l’achat d’une résidence existante (condo, maison unifamiliale ou un immeuble locatif de 2 à 5 logements). Les acquéreurs doivent également avoir au moins un enfant de moins de 18 ans, un enfant à naître ou en processus d’adoption.

Ce programme a pour objectif de contrer l’exode des résidents (dont beaucoup sont composés de jeunes familles) au profit de la banlieue. Selon l’Institut de la statistique du Québec, l’exode est important : Montréal a perdu 24 000 habitants du 1^er juillet 2017 au 1^er juillet 2018.

Depuis la mise en place de ce programme en 2018, la valeur des propriétés a toutefois explosé à Montréal. Selon l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, en septembre 2019, le prix médian a atteint 290 000 $ pour les copropriétés et 555 750 $ pour les plex de deux à cinq logements. Le prix médian pour les maisons unifamiliales est, quant à lui, de 355 000 $.

Accès condo

La Société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM) propose aussi le programme appelé Accès Condos. Avec un acompte de 1 000 $, ce programme vous avancera 10 % de la mise de fonds nécessaire à l’achat d’une unité accréditée Accès Condo. Exemple : si vous achetez une unité accréditée de 200 000 $, avec une contribution minimale de 1 000 $, vous aurez alors droit à un crédit d’achat de 20 000 $ (10 %), ce qui ramène le montant de votre hypothèque à 179 000 $. Lors de la revente de votre copropriété, vous devrez toutefois rembourser à la SDHM ce 20 000 $ plus 10 % de la valeur ajoutée associée à la vente. Ainsi, si cette valeur ajoutée est de 40 000 $, le montant à rembourser sera de 4 000 $, ce qui vous laissera tout de même 90 % de cette valeur.

Accès Condo a aussi développé une formule exclusive qui a pour objectif de limiter les risques de spéculation immobilière. Selon cette formule, le crédit d’achat est haussé de 10 à 15 %, mais le montant de l’acompte demeure le même (1000 $). Lors de la revente, copropriétaire devra rembourser le crédit d’achat plus de 15 % de la valeur ajoutée obtenue lors de la transaction. Un premier projet utilisant cette formule a été réalisé dans le quartier Griffintown (projet H3C). Aucun projet futur n’est cependant prévu pour l’instant.

La formule Accès Condo sera offerte pour le Complexe immobilier Frontenac (à Montréal), dont la livraison est prévue pour 2023. L’édifice sera situé à deux pas du métro Frontenac et comprendra un bon pourcentage de logements à deux chambres pour répondre aux besoins des familles.

Programme Accès famille de Québec

Dans la ville de Québec, le programme Accès famille offre une aide financière aux familles admissibles sous forme de prêt sans intérêt ni versement équivalent à 5,5 % de la valeur de l’habitation admissible. Ce prêt (appelé crédit d’accession) doit être utilisé comme mise de fonds pour l’achat de la résidence. Le remboursement survient dans l’une des quatre situations suivantes : au moment de la vente de l’habitation; de sa location; du refinancement du prêt hypothécaire (s’il y a augmentation de la charge) ou à la fin de la période d’amortissement du premier prêt hypothécaire. Le propriétaire devra alors rembourser à la Ville un montant équivalent à 5,5 % de la valeur ajoutée obtenue sur la résidence.

Le programme vise les couples avec enfants et sans enfants et les familles monoparentales. Des critères d’admissibilité s’appliquent pour chacune des catégories. Ainsi, pour les couples sans enfants, la somme de l’âge des conjoints ne doit pas dépasser 70 ans, l’un des deux requérants ne doit pas avoir été propriétaire au cours des cinq dernières années, le revenu brut du ménage ne doit pas dépasser 120 000 $ et enfin, l’habitation admissible doit être utilisée comme résidence principale.

Pour les couples avec enfants, les critères sont les mêmes que les couples sans enfants en excluant le critère de la somme de l’âge des conjoints. S’ajoute toutefois un critère concernant le ou les enfants. Le couple doit avoir la garde de l’enfant (ou des enfants) au moins 40 % du temps ou avoir un enfant à naître.

Pour les familles monoparentales, le revenu total brut maximal doit être de 120 000 $ et la cheffe de famille (ou le chef) doit utiliser l’habitation admissible comme résidence principale. Enfin, le critère concernant les enfants est le même que pour les couples avec enfants.

Des critères existent aussi pour les habitations admissibles au programme. Elles doivent être neuves et situées sur le territoire de la ville de Québec. Elles doivent aussi avoir un coût d’acquisition égal ou inférieur à 300 000 $, taxes et ristournes incluses. Elles doivent enfin être composées de deux chambres à coucher et disposer d’un minimum d’espace de rangement.