6 Conseils pour éviter qu’un flip ne devienne un flop!

Caressez-vous le rêve de réaliser un «flip» immobilier? Vous ne seriez pas seul.

Tant les initiés que les amateurs s'y intéressent, le monde des «flip» fascinant un public de plus en large. Il faut dire que les émissions à ce sujet se multiplient! Au premier regard, acheter une maison et la rénover pour la revendre à profit peut sembler facile… Mais avant de se lancer dans une telle aventure, il faut s’assurer d’être bien préparé!

1. Dénicher la perle rare

La première étape gagnante réside dans le choix de l’immeuble: il faudra savoir saisir «la bonne affaire».  Selon Marie-Jeanne Rivard, entrepreneure générale et animatrice de Flip de fille, diffusée sur Moi & Cie, le défi est de trouver une propriété «unique» sur le marché.

Par exemple, les maisons unifamiliales étant rares sur l’île de Montréal, opter pour une transformation d’un petit duplex en cottage s’avère une bonne équation pour cette passionnée de rénovation, qui cumule, à l’âge de 33 ans, plus d’une vingtaine de «flips».

Yvan Cournoyer, vice-président du Club d’investisseurs immobiliers du Québec (CIIQ) et auteur du livre Les flips mentionne également l’importance de dénicher un immeuble au fort potentiel. «Il faut trouver une aubaine!», ajoute-t-il. Le prix de l’achat de l’immeuble aura inévitablement un impact sur le profit réalisable à la revente.

Ainsi, muni de notre loupe, on part à la recherche d’un trésor caché et d’un vendeur «motivé»! Il faut connaître le marché pour savoir discerner une bonne offre ou non. Il est donc suggéré de devenir l’expert d’une ville ou d’un quartier en particulier au lieu de chercher des aubaines aux quatre coins.

Vous ne trouverez sûrement pas l'aubaine du siècle dans ce palmarès des maisons les plus dispendieuses présentement sur le marché de Montréal...

2. Planifier comme un pro

D’après M. Cournoyer, établir trois scénarios financiers possibles (un pessimiste, un réaliste et un optimiste) pourrait vous permettre de vous lancer dans un projet avec lequel vous êtes à l’aise. Si vous calculez faire un profit même avec le scénario le plus pessimiste, vos chances de réussite augmentent.

Mme Rivard est du même avis. Par exemple, dans le cadre d’un projet où le profit prévu s’élève à 75 000$ ou 100 000$, elle est consciente qu’il pourrait ne lui en rester que 50 000$ à la fin en raison des imprévus. Lors d’un processus de rénovation complète, en enlevant des murs, il n’est pas rare de découvrir des surprises, dit-elle. À ce moment-là, il faut régler les problèmes au fur et à mesure et les dépenses s’accumulent. C’est pourquoi il est important de se laisser une marge de manœuvre.

Mais comment est-ce possible d’établir un échéancier et un budget réalistes sans avoir l’expérience de plusieurs «flips»? Collaborer avec un entrepreneur général pourrait vous être très utile au moment de visiter l’immeuble pour évaluer l’ampleur des travaux à réaliser et l’estimation des coûts, suggèrent nos deux experts. «Un architecte pourrait également se prononcer sur la faisabilité de votre projet», renchérit Marie-Jeanne Rivard.

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3. Apprendre à déléguer

Vous l’avez deviné…  vous ne pourrez pas faire cavalier seul lors d’un «flip». Pour sortir gagnant financièrement du processus et en tirer du plaisir, il est primordial de cibler vos forces et de déléguer aux bonnes personnes.

Votre allié principal pour votre projet de rénovation sera l’entrepreneur général; donc assurez-vous de trouver un professionnel en qui vous avez confiance. Avec un projet de plusieurs centaines de milliers de dollars, prenez le temps de faire des vérifications diligentes avant l’embauche. De plus, pour assurer des rénovations de qualité, il sera important de déléguer aux intervenants qualifiés les travaux spécialisés (plombiers, électriciens, etc.)

Dans votre équipe de rêve, vous pourriez collaborer également avec des courtiers immobiliers (pour vous aider à dénicher la perle rare) et vous aurez besoin d’un courtier hypothécaire ou d’un banquier fiable (pour obtenir rapidement le financement au moment opportun).

Il sera primordial aussi d’utiliser les services d’un inspecteur compétent pour déceler les problèmes liés à l’immeuble afin de savoir dans quel type de projet de rénovation vous vous aventurez. De plus, son rapport pourra servir de levier au moment de négocier avec le vendeur.

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L’évaluateur agréé pourrait également être utile. En plus de confirmer la valeur d’une propriété dans son état actuel, ce professionnel pourra évaluer combien celle-ci vaudra une fois les travaux réalisés. Selon l’expérience de l’auteur du livre Les flips, la plupart des banques financent jusqu’à 10 % de la valeur de la propriété une fois rénovée. «Je me sers du rapport de l’évaluation agréé pour m’assurer que je ne me trompe pas dans mes estimations de valeur et afin d’aller chercher du financement, des liquidités, pour les travaux que je vais faire », explique M. Cournoyer.

4. Trouver le financement

L’obtention du financement peut représenter un défi pour plusieurs acheteurs. Les banques exigent généralement une mise de fonds minimale de 20% pour l’acquisition d’une maison. À défaut de fournir le montant requis, il faudra contracter une assurance sur le prêt hypothécaire, offerte, entre autres, par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Afin d’éviter l’assurance prêt hypothécaire et les frais s’y rattachant, vous pourriez vous associer avec un partenaire, suggère M. Cournoyer. Avec la bonne équipe en place, un budget solide, un plan béton, trouver un investisseur avec qui partager le profit pourrait être une solution.

Selon nos deux spécialistes, recourir à un prêteur privé peut s’avérer une bonne option pour celui qui fait des «flips» à répétition, mais pour un particulier qui se lance dans un «flip-rénovation» comme propriétaire-occupant, il est préférable de s’en tenir à des prêts conventionnels à des taux moins élevés.

En ce qui a trait au financement pour les travaux, vous pourriez obtenir un prêt-rénovation, une formule proposée par plusieurs institutions financières. Validez également votre admissibilité aux subventions offertes par les divers paliers gouvernementaux.

Pour connaître votre capacité d’emprunt, contacter un courtier hypothécaire serait une bonne première étape. Vous trouverez quelques pistes de solutions complémentaires sur le site de la SCHL.

5. Connaître les lois (impôts, licences, etc.)

Si vous êtes propriétaire-occupant de l’immeuble à rénover, vous pourrez sortir votre marteau (à condition d’avoir des talents manuels) pour effectuer des travaux ne nécessitant pas une spécialité particulière. Selon la loi cependant, vous ne pouvez pas effectuer vous-même les rénovations si vous souhaitez faire un «flip» à titre d’investisseur. Il faudra donc embaucher un entrepreneur général compétent et fiable. Ne prenez pas de risque et validez que l’entrepreneur détient les licences nécessaires auprès de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ).

Lorsque vous effectuez un «flip rénovation» de votre demeure principale, au moment de la revente, vous aurez droit à l’exemption de gain en capital. Par contre, «il ne faut pas en faire une stratégie», prévient le vice-président du Club d’investisseurs immobiliers du Québec. Si vous réalisez des «flips» à titre de propriétaire-occupant chaque année, le fisc pourrait considérer votre profit comme un revenu d’entreprise et vous réclamer l’impôt en conséquence.

Soyez prudents. Validez également auprès de la municipalité que les rénovations projetées sont permises et  insérez une clause dans la promesse d’achat à ce sujet vous permettant de retirer l’offre, le cas échéant, suggère Marie-Jeanne Rivard.

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6. Se préparer mentalement

Dernier point important avant d’entamer un projet de «flip» comme propriétaire-occupant: il faut se demander si vous serez capable de soutenir le stress tout au long du processus. «Avec les prêts-rénovations, les cartes de crédit qui deviennent pleines assez rapidement, les moments où il n’y a plus d’eau courante, plus d’eau chaude, il y a des gens qui paniquent en plein milieu, ils abandonnent et vendent finalement à la perte…  c’est là que ça devient un flop», lance l’animatrice de Flip de Fille.

En bref, avec une bonne équipe en place, une planification efficace et une compréhension des enjeux que comporte un «flip», l’expérience pourrait se transformer en une aventure mémorable, selon Mme Rivard.

Vous pourrez bénéficier d’autres conseils de la part d’Yvan Cournoyer par l’entremise de son livre «Les flips» et de ses formations pour le CIIQ, et de Marie-Jeanne Rivard (crédit photo: Mélissa Hébert) en la suivant dans ses péripéties de Flip de fille sur la chaîne Moi & Cie.